Azul de Tim | 26 de abril de 2008
Las confianzas de característica MENCIONADAS se han golpeado difícilmente estos últimos meses, fijando pérdidas del 30 por ciento y más.
Entre las razones han estado el alto engranaje y los efectos de la inversión costa afuera, y los trasladar a activo especializado clasifican por ejemplo viñedos y el concepto de sujetar con grapa.
Están no más las confianzas de característica mencionadas consideradas como adquirentes pasivos de la renta, pero bestias algo en conjunto más aventuradas.
¿Qué miente tan a continuación para LPTs, y debe un inversionista para mirarlo?
Nuestros respondedores son liberto mayor de Juan del analista de la característica de UBS, analista Justin Blaess de la gerencia de inversión de ING, los párrocos y Jaime capitales Chan, gestor de fondos de inversión de Andrew del analista de la resolución en los socios del capital de propiedades inmobiliarias.
¿La época correcta para invertir en LPTs? ¿Si es así por qué o por qué no?
Párrocos de Andrew (resolución): Sí, si usted es un oportunista afortunado motivado por un panorama contracíclico en gran parte infundado.
Durante los últimos seis meses ha habido considerable divisoria del funcionamiento dentro de sociedades de inversión australianas de las propiedades inmobiliarias (AREITs). Con pocas excepciones, la llanura y hacia fuera AREITs es un crapshoot para los jugadores.
Algunos de estos gatos pudieron despedir, pero son muertos.
Las oportunidades del valor extremo en nombres de la calidad AREIT se limitan pues no se han castigado simplemente como uno pudo asumir.
Para los inversionistas diversificados de largo plazo de la lista, los fundamentales de las propiedades inmobiliarias son sanos, así que una exposición se autoriza, pero con expectativas realistas de la vuelta del largo plazo (modesto leída).
Liberto de Juan (UBS): LPTs está del 35 por ciento a partir del año pasado máximo y del 20 por ciento apagado en el año hasta la fecha.
La producción de dividendo del sector se ha levantado de un 5.4 por ciento bajo en enero de 2007 al 7.6 por ciento hoy.
Esta caída más que en las ediciones las caras del sector y representa buen valor a medio plazo.
Sin embargo, los inversionistas todavía necesitan en un futúro próximo ganar la comodidad en las ganancias y los dividendos, que significa que el elemento de la renta de las actividades relacionadas estado non-real (es decir, estructuración financiera) caerán probablemente.
Varios grupos se moverán rápidamente para re-base dividendos y esto debe proporcionar confianza que la renta es sostenible, y después atravesarla a la tasación.
Justin Blaess (INGIM): Después extremadamente de ser supervalorada con 2007, LPTs es valor razonable después de caer desde temprano - diciembre.
La producción media del 7.8 por ciento ahora es un premio sano del 1.5 por ciento a la producción en enlace de diez años, una medida histórica de la valuación, y mucho LPTs se tasa debajo de sus forros del activo.
Sesgar el promedio es Westfield, la acción más grande del sector en el 40 por ciento del valor de mercado del capital emitido, que ha superado el índice del LPT por el 11 por ciento durante este período.
Excepto Westfield, las métricas de la valuación parecen aún más atractivas, pues la producción media aumenta a 9.6 por ciento.
Pero los riesgos son todavía evidentes y la razón Westfield se busca tan afilado es porque representa una inversión segura y confiable donde está el riesgo de un acontecimiento del precio de las acciones del estilo de Centro extremadamente - baja.
Jaime Chan (recapitulación): La agitación ha considerado la venta indistinta a través de todo el LPTs.
Cuál es asombrosamente es la divergencia en vueltas.
Usted puede dividir el sector en dos vendas: los líderes del índice (Westfield, Stockland, GPT, Goodman y característica de Dexus); y los líderes del no-índice.
Durante el cuarto de marcha, el índice bajó el 19.1 por ciento contra los líderes del no-índice de 27.6 oportunidades de compra de los por ciento está disponible que no eran hace seis meses evidentes.
AlguÌn LPTs se ha vendido seriamente de tales que están negociando marcado debajo de valuaciones subyacentes del activo.
¿Cuáles son las ediciones que hacen frente a LPTs como usted los ve?
Párrocos de Andrew (resolución): Un buen comienzo es su capacidad de venir a los apretones con arrogancia engañada y la satisfacción personal (me incluyo en algunos elementos de esta declaración) que de ciertas maneras cambiaron la naturaleza de la industria.
La crisis del crédito ha expuesto brutal algunos productos fundamental dañados y prácticas insostenibles que un mercado de toro toleró, si no celebrados.
Importantemente, los inversionistas necesitan entender que el cociente de desembolso de dividendo actual sea insostenible dado la calidad dudosa de ganancias divulgadas, el grado de la deuda en la industria y el hecho de que las propiedades inmobiliarias son una industria costosa, cíclica.
El capital de la resolución cree que el sector de REIT volverá a calibrar (es decir, distribuciones del corte) y que recapitalise balances con ventas del activo y/o raisings de la equidad.
Liberto de Juan (UBS): El sector hace frente a muchas de las ediciones que lo hacen los mercados financieros más amplios - la disponibilidad del crédito, la salud del consumidor y la perspectiva para el sector de la cubierta.
Sobre una base micro, las cuestiones claves serán la retasación de los modelos comerciales activos, valores de activo, la transmisión nivela en un mercado donde ésta no conduce las vueltas (que implican el de-engranaje) y el nivel de cocientes del desembolso.
Las caídas en valor de los cocientes y de activos del desembolso se tasan sobre todo en seguridades mencionadas de las propiedades inmobiliarias.
Justin Blaess (INGIM): Fijar el derrubio del crujido de crédito, la mayoría de las clases del activo global eran demasiado caro como resultado del acceso a las cantidades abundantes de deuda barata. La propiedad inmobiliaria comercial no era ninguna excepción.
En los E.E.U.U. y la Gran Bretaña, los precios están bajando y en algunos lugares agudamente.
La expectativa es en Australia que también veremos una corrección en valores, aunque en un grado inferior, como costes más altos de la financiación y crédito restrictivo las condiciones muerdan en confianza del inversor.
Eso LPTs donde está alto el engranaje y cuyos están bajando valores de activo necesitarán tomar medidas correctivas para reducir el engranar mientras que un financiamiento más alto cuesta la mordedura, y preservar el valor de largo plazo para los inversionistas.
Estas acciones incluirán lo más definitivamente posible la venta de activos, como LPTs selecto está haciendo ya, pero podría también incluir la disminución del nivel de distribuciones pagadas a los inversionistas.
Los riesgos son todavía evidentes y los downgrades a las ganancias y a las distribuciones son probables, lo más probablemente posible en el LPTs más alto engranado.
Jaime Chan (recapitulación): LPTs que se engranó excesivamente para realzar las vueltas ha disminuido más. LPTs se ha golpeado primero como ése es el activo “más líquido” dentro de la clase del activo de la característica.
Somos probables ver que las valuaciones de las confianzas de característica sin apuntar golpean después.
Ha habido ya pequeños movimientos ascendentes en las tarifas del casquillo (una caída en valores capitales), aunque no hayamos visto muchas transacciones que apoyan esto.
Sin embargo, habrá movimientos a la baja en valuaciones del activo como vendedores apenados vienen al mercado.
Si el crédito no es fácilmente disponible, o si llega a ser mucho más costoso que qué gerencia ha pronosticado en sus modelos de la adquisición de la característica, después habrá vendedores.
En los últimos años, alguÌn LPTs ha distribuido a los unitholders más que qué él recibía de sus ganancias subyacentes.
Yendo adelante, los cocientes del desembolso de LPTs emparejarán el de las producciones subyacentes de la característica.
¿Pudo una vuelta ocurrir cómo rápidamente?
Párrocos de Andrew (resolución): Dado que los nombres de la calidad han producido medio razonable/funcionamiento de largo plazo yo no pensar que la “vuelta” es absolutamente apropiada.
La degradación de las prestaciones reciente ha sido conducida por una avería en la gestión del capital prudente de un número de encargados.
Las condiciones de funcionamiento subyacentes (notablemente ocupación y los alquileres por metro cuadrado) han seguido siendo fuertes.
El positivo principal para la perspectiva del sector es esa fuente de nuevos edificios es moderado.
Por lo tanto, sobre funcionamiento medio de largo plazo depende de cuánto tiempo la gerencia toma para abordar las ediciones de la gestión del capital y las perspectivas del desarrollo económico/del arrendatario exigen.
Liberto de Juan (UBS): Nadie cuenta con una vuelta rápida o importante en un futúro próximo.
La pregunta clave está algo el sector continuará la recuperación muy suave de semanas recientes (pues las ediciones del crédito han aclarado parcialmente) o si algunos choques invertirán eso.
Esto es dependiente en el ambiente macro (por ejemplo, acreditar las condiciones mejoran o deterioran) y el micro (hace otro Centro ocurren?)
Para que cualquier recuperación se arraigue realmente los inversionistas necesitan ganar la comodidad que las ganancias y los dividendos han sido re-based a los niveles sostenibles para esos grupos que gorged en deuda o la estructuración.
Justin Blaess (INGIM): El catalizador probable para una recuperación continua será cuando los tipos de interés comienzan a disminuir.
Costes de interés más bajos asistirán a crecimiento de las ganancias y traerán confianza al mercado general.
Sin embargo, los inversionistas deben también considerar que históricamente los “ladrillos y el mortero” se han visto como asilo seguro en los tiempos de una inflación más alta.
Esto se presupone en la asunción que como el coste de reemplazo de las mejoras aumenta, el valor de las mejoras existentes también aumenta.
Esto podría ser un catalizador a los precios de aumento para esos LPTs que son ricos del activo.
Jaime Chan (recapitulación): El sector del LPT es probable negociar en una gama en el próximo trimestre con una recuperación modesta durante los 12 meses próximos.
La vuelta será cuando la confianza del inversor vuelve al sector.
Estamos atestiguando los movimientos diarios grandes del precio, algo que no es generalmente para el sector del LPT y una muestra del sentimiento débil del inversionista.
¿Cuándo la confianza del inversor volverá? Cuando las compañías pueden tener acceso fácilmente a crédito otra vez.
Hoy, las compañías están pagando por lo menos a 15 por ciento más su refinanciación que eran hace seis meses.
El mercado del inversionista se ha madurado pero la necesidad de los inversionistas de ser reeducado a las vueltas tradicionales de la característica, no las anomalías de los últimos cinco o seis años.
¿De todo el LPTs, que lo hacen usted tienen gusto la mayoría y porqué?
Párrocos de Andrew (resolución): Focos capitales de la resolución en listas de característica de la calidad con los balances apropiados y la gerencia well-resourced con una estrategia de largo plazo sensible.
Por lo general, el capital de la resolución puede considerar un mejor valor en REITs global enumerado non-ASX.
Y recordar, efectivo que rinde sobre el 7 por ciento es duro de batir.
Liberto de Juan (UBS): Hemos estado favoreciendo a grupos con riesgo mínimo de las ganancias y activos más de alta calidad, incluyendo Westfield y Stockland.
Continuamos teniendo gusto de éstos pero es hora de mirar debajo de los nombres más grandes a algunos de los grupos pasivos que ofrecen valor verdadero.
Por ejemplo, la confianza nacional de Macquarie está rindiendo el 11.7 por ciento en nuestras estimaciones re-based, incluso si hace frente a algunos desafíos en la exposición y la deuda del activo.
Para las grapas o los directores empresariales activos, será un rato antes de que el mercado recupere comodidad en sus modelos comerciales (llamada él “paga en un panorama de la entrega”) y esté dispuesto a ampliar los múltiplos en estos negocios.
Justin Blaess INGIM: Tomaríamos un acercamiento diversificado para separar nuestro riesgo, con un foco en los que tienen un engranaje más bajo y ganancias relativamente seguras y diversas.
Favorecemos el grupo de la característica de Stockland y de Dexus, rindiendo el 7.5 por ciento y el 8.3 por ciento respectivamente.
Jaime Chan (recapitulación): Tenemos una filosofía de la inversión del valor, donde invertimos según fundamentales tradicionales de la característica: activos de alta calidad con las corrientes sanas de la renta, movidas hacia atrás por los arrendatarios del alto-calibre en arriendos de largo plazo.
Tendemos a no invertir en LPTs que tienen ganancias originarias del desarrollo y de actividades de la gerencia de fondos.
Los inversionistas han intentado últimamente invertir en los líderes del índice como inversiones del seguro-asilo.
Sus valuaciones no están obligando violentamente.
Por ejemplo, Westfield está negociando actual en una producción del 5.8 por ciento hoy contra el sector (ex-tapa 5) de 9 por ciento.
En un ambiente macro donde ha habido una retasación significativa del riesgo, Westfield está negociando debajo de la producción de un enlace de diez años (un activo risk-free) de 6.2 por ciento.
El grupo de la característica de la CERVEZA INGLESA ha caído de su pico de $4.45 a un punto bajo de $2.24. Está negociando actual en $3.
La característica de la CERVEZA INGLESA es el dueño mencionado más grande del dominio de pubs en Australia.
Está negociando en una producción del 11 por ciento contra su producción subyacente del activo de 6.1 por ciento.
La acción se ha vendido abajo de dado los apuros de su accionista importante, grupo de Hedley.
Mirando los fundamentales, tiene convenios fuertes del arriendo (el término de arriendo medio de 21 años, red triple arrienda tales que el arrendatario es responsable del mantenimiento de la característica), los flujos de liquidez fuertes apoyados por un arrendatario de alta calidad (ALH es el 75 por ciento poseído por Woolworths) y hace pasado su deuda cercar por siete años.
